ボロ家でもできる！空き家を活用したホスト滞在型Airbnb(民泊)の初期費用を公開！

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皆さんいかがお過ごしですか。

トミー（@tommybackpacker）です。

僕は今年（2017年）、東京都内にある空き家を活用してAirbnbのための戸建て住宅で生活を始めました。僕もゲストとひとつ屋根の下で暮らす、ホスト滞在型のAirbnbです。

空き家は不動産賃貸に出ていない、地域の空き家でした。その空き家で生活する経緯については過去記事を参照していただくとして、今回は空き家の戸建て住宅をAirbnbとして運営するまでにかかった経費を公開したいと思います。

空き家の定義
- 空き家と認識している場合
- 空き家と認識していない場合
お金に執着がないオーナー
空き家の初期費用
ホテルが足りないから民泊が儲かる？
これからのAirbnb(民泊)
Airbnb(民泊)にかかった初期費用詳細

空き家の定義

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まずその前に、空き家について触れたいと思います。一言に空き家といっても、様々な空き家があります。

1.不動産賃貸に出されているが、長年入居者が決まらない空き家

2.オーナー所有の不動産賃貸に出されていない空き家

3.所有者が分からない完全な空き家

以上、主にこの３つの空き家があります。

僕はこの中で2番の、オーナー所有の不動産賃貸に出されていない空き家を活用しました。

しかしオーナー所有の不動産賃貸に出されていない物件は、オーナーが空き家と認識している場合と、していない場合があります。

空き家と認識している場合

・売却や賃貸の意志がなく、とりあえず放置状態が続いている

空き家と認識していない場合

・法事や別荘代わりに所有しているが、実際はほとんど使用されていない

空き家と呼ばれる住宅は、そのほとんどが高齢者が住んでいた、築40年以上の物件です。その高齢者の年代は、80代以上の方が所有していました。しかし子どもと同居を始めたり、高齢者施設に入居したり、あるいは亡くなられたりして、空き家になっているケースがほとんどなのです。

では、その空き家に、なぜ子どもたちが住まないのか？

その子どもたちの年代は60代です。今の60代は若くして結婚をし、高度経済成長の波に乗り、マイホームを手に入れました。そのほとんどの人がマイホームを手に入れた世代なのです。カラーテレビ、クーラー、自動車、いわゆる3Cの時代ですね。親が建てた築40年越えの古い家に住む必要がないのです。

では、住まない家を賃貸に出せばいいのではと思いますが、賃貸に出すには整備をしなければなりません。整備には当然お金がかかります。まずリフォーム代です。内装、外装、屋根、水道、下水、エアコンなど、莫大に費用がかかる上、賃貸として募集をかけるには、不動産屋にもお金がかかります。その上、入居者が決まっても、維持費や修繕費はオーナーが負担しなければなりません。その費用を考えたら、固定資産税を支払い、そのまま維持する方が……と考えがなびくのです。不動産屋が儲かる日本の賃貸システムだから、空き家が益々増えるのです。

では、売りに出せばいいのでは？と思えますが、これも簡単にはいかないのです。築40年以上の物件では、建物は二束三文で価値はありません。その上解体費用は木造で約200万円、鉄筋コンクリートなら約400万円といわれます。もちろん建物の大きさによって変わりますが。

そして入り組んだ都内の土地には、再建築不可物件の場合もあります。たとえそうでなくとも、売りに出すと不動産会社への手数料も当然かかります。都内でも土地の安い、小さな戸建て住宅の土地で、空き家が増える原因のひとつでもあるのです。僕が実際に見て感じた地域は、東京の西側、杉並区や世田谷区よりも、東側の葛飾区、足立区に空き家が目立ちます。東京でも土地が安く、ひとつひとつの土地面積が狭い地域です。

このように、オーナーが空き家と認識している場合もしていない場合も含めて、空き家が増え続けている現状なのです。僕はそこに目をつけました。

お金に執着がないオーナー

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僕が借りた空き家は、不動産賃貸に出ていない空き家です。お婆ちゃんが一人で住んでいましたが、高齢になり、娘夫婦の自宅で同居をしたパターンです。先述で挙げた、とりあえず放置して、いつか考えようと思っていた空き家でした。なので、僕が借りたいと声をかけさせてもらった時、当然オーナーは寝耳に水の出来事でした。その後オーナーと賃貸契約を結ぶことができたのですが、不動産屋を通さないため、仲介手数料、敷金、礼金などの費用はすべてゼロになりました。契約日は月の頭からでしたが、引越しとリフォームを開始するため、契約月の前月一週間分も無料になりました。

このように、とりあえず放置していた空き家のオーナーは、空き家物件に対してお金に執着がないように感じます。大切な実家を活用してくれて、毎月固定の収入があれば良しと思ってくれたことでしょう。もちろんAirbnb(民泊)の運営も許可してくれました。ただし、リフォームは一切なし。そして今後発生するかもしれない修繕費は、借り手の自分が費用を負担しなければなりません。毎月の家賃は相場より安めの設定ということもあり、空き家活用の例としては良い条件だと思います。これをオーナー負担となると、空き家のままでいいか？と、空き家が活用されないからです。

空き家の初期費用

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さて、実際に手にした空き家を活用したホスト滞在型Airbnb(民泊)の初期費用を公開したいと思います。

今回かかった費用は、 約245,000円 でした。これに家賃と引越し費用は含まれていません。

まず目安として、建物の大きさ等を紹介します。

築年数：約40年弱
木造２階建て
広さ：約50平方メートル、ダイニングキッチン、ゲストルーム、ホストルーム、バスルーム、トイレ✕２

ゲスト定員数：2名

ご覧のように、古くて小さな昭和の戸建て住宅です。屋根の修繕は数年前に済んでいるとのことで、雨漏りの心配はなさそうでした。また、給湯は普通に可動し、電気系統も大丈夫そうでした。そして目に見えない配管ですが、これは分かりません。今のところ大丈夫のようです。ということで、費用は壁を塗ったり、床を改修したり、昔の木造住宅特有の隙間などを埋めたり、寝具や装飾品などの購入費になりました。

どうでしょう？安く収まったと思いませんか？

一般的に民泊運営の初期費用は100万円といわれております。当然、何人泊めるかによって費用は大きく変わってきますが、ここでいう一般的とは普通の不動産賃貸です。リフォームの必要がない、綺麗な物件なのです。つまり、家具、家電、寝具、装飾品などで100万円前後の経費が必要なのです。

これって、本当に必要な経費なのでしょうか。住宅宿泊事業法では、営業日の上限を180日と設定されています。各自治体によっては、さらに営業日数の制限があります。初期費用に100万円前後をかけて、毎月の家賃、光熱費、消耗品などの経費をかけて、一体何年後にその費用を回収できるのでしょうか。オーナー不在型や、業者への委託運営などもってのほかです。

ホテルが足りないから民泊が儲かる？

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そしてマスコミなどで耳にする、オリンピックに向けて「ホテルが足りない」の声。これも都市伝説と化しています。東京の民泊は異常なほど日々増えています。民泊データを取り扱うAirLABOによると、Airbnbにおける東京の総リスティング数は44,765件もあります。その内掲載中のリスティング数は19,877件あります。もっとも住宅宿泊事業法が整備されると、各自治体の条例から撤退を余儀なくされるホストも多々あると思いますが、今でさえリスティング停止中の数は24,888件もあるんです。実際にジモティーなどを見ると、民泊撤退による家具、家電の処分品が多く売りに出されています。

宿泊業の稼働率は月に約50％といわれております。月の半分ベッドが埋まれば良しとできる平均が50％なのです。営業日数が180日なら、その半分の90日稼働できれば御の字なのが宿泊業なのです。

何年も前からAirbnbで民泊を運営し、レビュー数が多く、評価も高いスーパーホストより、リスティングを上位に上げるのは難易なことなんです。ましてや、特色の無い普通のAirbnb(民泊)で宿泊料金が高いのは、もってのほかです。全国のゲストハウスのドミトリーだって、一泊の平均宿泊料金は3,000円です。特に東アジアの旅行者は、安いからAirbnb(民泊)を利用する傾向が強いです。料金を高く設定できるのは、すでに人気のホストと、グループ旅行者の大人数が宿泊できる家、特別感のあるAirbnb(民泊)です。特別感の視点で考えると、僕は銭湯のAirbnb、お寺のAirbnbなんか面白いと思っています。

つまり、これからAirbnb(民泊)を始めようと思っている人へ伝えておきます！

ズバリ！Airbnb(民泊)は儲からない！！

と思って間違いありません。

これからのAirbnb(民泊)

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これからAirbnb(民泊)を始めようと思っている人は、絶対にホスト滞在型をおすすめします。Airbnbのコンセプトでもある、「暮らすように旅する」。これはAirbnb本来の形です。僕の初期費用が約25万円で済んだのも、ホスト滞在型だからです。

共用ルームの家具、家電は自分の私用をそのまま使い、新たに購入する必要がありませんでした。ただ、シンク下の収納扉や壁の一部をこだわったため経費がかかりましたが、こだわらなければ、もっともっと安く収めることも可能でした。

その一方、空き家を活用したことで、主を失った部屋に残っていた程度の良い家具、家電をそのまま使用することができました。地域に取り残された空き家を活用し、その家具、家電も活用する。

まさに、僕が目指す「Airbnbで空き家を再生！」のコンセプトにピッタリハマったんです。

そのおかげで、わざとらしい日本風の演出ではなく、本物の日本が味わえる内装になりました。装飾品も量販店などで売っている、なんちゃってではなく、本物の装飾品を空き家に残ったものを利用できました。

宿泊業の宿泊料金は地方に行けばいくほど、多少安くなる傾向がありますが、ゲストハウスに限ると、東京も地方も料金差はほとんど関係ないんです。全国どこも平均3,000円前後。先述の表記通りです。沖縄を除けば……ですが。これをAirbnbでも当てはめればいいんです。初期投資と毎月の固定費、いわゆる家賃はできるだけ低い方が、利益率が良いんです。当然ですね。

さらに、旅に出なくとも、色んな国の人と交流ができます。そしてたくさんの優しさや、ありがとうを貰えます。人とのコミュニケーション力も高まります。経験は成長を生みます。自分は変わらなくても、周りが変わったように見てくれます。その上、家賃の足しにもなります。持ち家でローンを組んでいる人は、ローンの足しになることでしょう。持ち家の人は空き家ではなく、空き部屋活用ですね。

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